实现物流地产项目的持久运营和利益相关者之间的共赢

物流园区,物流地产

物流地产成为各大房地产团体及中小型房企渴望投资的热门之一,然而当前物流地产项目遍及存在盲目开拓、干事能力较低、运营服从低下的题目。通过阐明物流地产典型及联络组合,探索物流地产商好处相干者生意营业结构打算,构建合用于物流地产商生长的计谋选择。

跟着电子商务的生长,贸易地产的鼓起,当局地产政策的调控下住宅市场暴利渐减,物流地产稳固的中长久租金收益显得加倍紧张,其既能规避住宅地产此刻的高风险,相比购物中央、旅店的投资资源低。

投资者对具备稳固投资回报率、政策支撑、资源紧缺的项目抱有努力的投资立场。物流地产市场可以弥补投资者庞大的需求。在地产的传统营业上,各企业保持自身竞争上风,在新范畴上,各企业努力转型持续举行营业探索。

国表里学者已做出开端功效。

1、从物流地产的观点研究来讲,重要汇合在物流地产的定义。美国普洛斯公司(1993)把物流地产观点带进中国,定义为凭证客户需求,选择符合的地址,集投资、创立、运营与治理于一体的物流地产商,与制造商、零售商、物流公司等建树亲切的相助干系,为其在符合的时辰和地址,提供符合的今世物流措施及干事。

2、从物流地产的研究内容来看,重要存眷风险节制的内容。对2007-2011年度的海内物流地产发揭示状举行了归纳,并提出了相干风险节制的提议。但海内学者并没有对物流地产商典型举行体系归类。

3、往后刻物流地产项目标研究来看,研究汇合在物流地产生长状态、开拓与运营模式、存在题目以及市场远景瞻望等。

4、商界人士已注意到物流地产是不动产范畴的蓝海市场,海内做得对照成功的物流地产商均是外资靠山,然则每年开拓能力异常有限。

综上所述,中国物流地产范畴的研究空缺较多,鲜有国表里学者对物流地产的计谋选择、联络模式等举行亲切存眷。物流地产商应采纳什么样的计谋转型,是有待进一步研究的主题。因为可供进修和鉴戒的物流地产商计谋选择的文献鲜有,本文将以物流地产商为研究工具,研究其联络组合和计谋模式,对我国居心开拓物流地家产务并实现协同效应的企业提供有益的引导。

物流地产商及其典型

物流地家产出现信息化安详台化特质,其项目具备物流家产和地产项目标双重性。物流地产商对项目标成功运营重要依靠于当地域稳固、富裕的物流需求,而物流需求则与地域经济发家水平细密相干。

从市场竞争和行业整合角度看,海内物流地产商计谋模式的转型以及物流地家产的整合,有新全国团体创新的“地产+体育”模式,万科团体的“物流地产+贸易地产”模式等。物流地产商可通过融资资源修建物流地家产较高的家产链进入壁垒。融资资源是物流地家产的紧张影响成分,低于5%的融资资源对于大部门企业来说并非易事,物流地产商想要在计谋转型上得到长足的生长则需要进步名望及品牌影响力,从而进步筹资能力、低落资源资源。同时,要赐与客户更多的租金优惠和干事上风,招揽优质大客户。因此,物流地产商要通过联络融资平台和资源要素平台,实现现金流、信息流以及物流的有用联络。通过物流地产开拓、资源运作与金融三者的公正运用,帮忙物流地产商建树起稳固的相助同伴、企业内部各单位以及顾主之间的稳固价钱联络,实现物流地产项目标历久运营和洽处相干者之间的共赢。

表1物流地产典型细分.jpg

海内物流地产商的联络组合

海内物流地产商最要害涉及物流企业、地产开拓商、电子商务公司这三类好处相干者。海内物流地产商要凭证计谋方针选择性地从以上三种典型的主体公司中举行得当的联络组合,办理若何联络,由谁主导联络当局、金融机构、电商、物流商、贸易地产商等好处相干者的题目,采取何种运营模式拓宽融资渠道和红利根源,从稳固的联络中收取租金、物业治理费和增值干事费等收益。同时,要为客户提供物流地产及相干的专业供给链办理方案等增值干事,鉴戒外洋闻名物流地产商普洛斯公司这个外商联络跨国企业的案例,海内物流地产商可以重点联络海内有名的第三方物流公司、制造业和零售业企业等内资企业,尤其是跟着以“三通一达”、顺丰为首的快递行业以及唯品会、京东等电商,联络其成为物流地产商自身最紧张的客户,同时使用本土上风,争夺跨国公司零售、物流、损耗品企业等客户,见图1。

海内物流地产商好处相干者联络组合.jpg

我国物流地产的生长计策

凭证上述对物流地产商典型的阐明及好处相干者联络组合,提炼出我国物流地产商生长计策,以提拔物流地产商的计谋布局能力。

1、作育“物流地产+”的联络组合计谋头脑

物流地产商外部存在好处相干者的好处联络,内部各营业单位间存在价钱链联络,整个联络组合组成了企业的综合竞争实力。在物流地产商贸易模式中,资金欠缺及投资回报周期过长成为企业价钱缔造的阻挠成分。物流地产商应基于价钱流动,组合自身各种直接或间接的联络,联络全体好处相干方的资源组合,实现好处相干者及价钱链价钱最大化。

从物流地产商的角度,企业要做到:其一,以自身实力为“后援”,在综合思量地理位置、交通以及海港、河港、空港土地资源的基本上做好物流地产打算。其二,以银行信贷为“马车”,组合各种低资源如信任基金等融资渠道。其三,以当局干系为“配剑”,组合央企靠山的企业,同时结合电商类内资企业、物流地产类外资企业。在理解要联络的组合要素后,探求机会与外资知名物流地产商相助建树新公司,争夺与国有靠山的公司相助加强融资上风,获取物流地产项目,在物流地产项目选择中要注意布局于地理位置良好、土地政策宽松、对物流需求高的长三角、珠三角、环渤海以及当地的大型都会。同时,努力开拓电商类、创意类等互联网内资企业租客。

从处所市场的视角,物流地家产的有序生长对处所经济社会的稳固和生长有促进作用。物流地产商开展营业离不开与当局和金融机构的相同,而跟着“互联网+”的跨界生长趋势,打算构建“金融-物流-电商-地产”模式的直接联络或间接联络,提拔企业资源匹配度,通过团体有限相干多元化、营业单位专业化的生长计谋实施物流地产金融模式。营业在行业之间需具备相干性、协同性、匹配度,进步每个营业单位的专业化水平,成为行业中营业联络的中央点。如物流地产、多元化的金融干事以及电商、互联网营业,营业间等闲形成资源和上风上的互补,提拔处所市场团体经济水平。

从物流地产商贸易模式典型理论的视角,中国房地产企业正处于经济类向策划计谋类转型阶段。从物流地产商项目投资和治理主体的视角,物流地产商重要分为:物流商经办开拓、地产-物流商相助策划、地产商经办开拓、地产商主导-物流商协助策划、电商-物流商结合策划、电商主导-物流商协助策划、电商经办开拓,见表1。

2.通过并购、联络方法实施“物流地产+”计谋模式

从运营物流地产和家当地产的方法来看,建树家当地产基金收购家产资源具有生长周期长的特点。以外生生长辅助企业生长强大,结合外企举行局限收购,完成物业积累是“物流地产+”计谋实施的有用要领。如万科团体等大型实力地产商可联络已有资源,率先构建“物流地产+资源运作+金融+电商”的蓝图布局,作为海内物流地产模式布局的先行者,对“物流地产+”的探索和履历积累能有益于鼓动地家产的转型和生长。而绿地、信达团体等可在已有的融资平台上联络、并购相干物流商,或准备在外洋以“物流地产”观点实现团体上市,争夺资源匹配效应和协同效应最大化。此外,实力物流地产商可采纳联络知名外资物流地产商建树新公司的计策,加速整合后的物流地产商的进修能力,进级行业履历,加强布局一二线都会但不局限于一二线都会的实操力。末端,物流地产要自动应对竞争敌手随之而做出的计谋调解,若何构建有助于自身综合竞争力提拔的联络组合等题目。

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作者:陆昭怡/胡挺

点击次数:  更新时间:2017-05-31 15:57:46  【打印此页】  【关闭
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